Según sentencia del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 2017, una hipoteca multidivisa es considerada como producto complejo y de riesgo superior a la hipoteca tradicional, por lo que el banco está obligado a informar conforme a la norma de transparencia bancaria y protección del consumidor.
El problema es que la mayoría de los usuarios desconocen cómo funciona una hipoteca multidivisa, y las consecuencias que podrían sufrir con este tipo de producto financiero.
En este artículo vamos a explicar con detalle qué es una hipoteca multidivisa, cómo funciona exactamente, cuáles son los riesgos que conlleva y si puedes reclamar a la entidad bancaria en caso de disconformidad.
¿Qué es una hipoteca multidivisa?
Un préstamo hipotecario multidivisa es aquel que puede pagarse en una moneda diferente al euro (si vives en la eurozona).
Es un producto financiero mediante el cual una entidad bancaria presta dinero a un usuario, normalmente para adquirir un inmueble, y cuya garantía es la hipoteca de este.
La clave está en la forma de pago, que se lleva a cabo en una divisa pactada diferente al euro. El acuerdo puede incluir una o más monedas. El tipo de interés puede ser fijo o variable.
Si el tipo de interés acordado es variable, estará condicionado por la política monetaria que tomen los bancos centrales de esa moneda extranjera.
Cómo funciona la hipoteca multidivisa
Las hipotecas multidivisa incluyen cláusulas cuya peculiaridad es que el pago de las cuotas se hace en una moneda distinta al euro. Normalmente, las monedas son el yen o el franco suizo.
El índice de referencia es el LIBOR, y no el euríbor como es habitual.
La característica principal de estas hipotecas es que el pago depende del valor de una moneda diferente a la del país donde se formaliza, y éste no es fijo, sino que fluctúa.
Así, en función del valor de la divisa, la deuda pendiente también varía, pudiendo ser mayor o menor, según si hay depreciación o apreciación.
Por eso, la ley exige que, antes de contratar este producto de riesgo, el usuario reciba toda la información con la máxima claridad, y se le advierta sobre el coste que podría suponer si el tipo de cambio perjudica a la moneda local.
Ejemplo de una hipoteca multidivisa
Imagina que pides un préstamo multidivisa de 200.000€, a devolver en 30 años, y que utiliza como divisa el yen y como índice de referencia el Libor.
Lo que tendrás que devolver no son los doscientos mil euros, sino la cantidad equivalente en yenes en el momento de la firma.
Si 1 euro = 136 yenes, entonces 200.00€ = 27.200.000 yenes (esto es lo que tienes que devolver).
Tendrías que amortizar unos 75.000 yenes en cada cuota mensual (durante 30 años).
Imagina que todo va bien durante 5 años, y has amortizado 4.500.000 yenes = 33.088 euros.
Por tanto, le debes al banco 22.700.000 yenes = 166.911 euros (la cantidad inicial menos lo que has amortizado).
Hasta aquí todo genial. Pero, a partir de ese momento la moneda nipona coge fuerza y el cambio queda de la siguiente manera: 1 euro = 100 yenes.
¿Qué pasaría entonces?
Que, a pesar de llevar 5 años pagando, ahora le debes al banco más dinero, porque 22.700.000 yenes ya no valen lo mismo que antes, ahora valen 227.000 euros.
Es decir, que ahora pagas más al mes y encima le debes al banco más dinero que al principio.
¿Cuáles son los riesgos de la hipoteca multidivisa?
La constante fluctuación de la divisa exige que se calcule de manera constante la cantidad del préstamo pendiente de amortizar. Esto implica dos posibles escenarios:
- Si la moneda local (euro) sufre una depreciación frente a la divisa extranjera en la que está formalizado el préstamo, el prestatario perderá dinero en la operación, ya que tendrá que pagar más euros para comprar una unidad de esa moneda.
- De manera opuesta, si la moneda local aumenta su valor respecto a la extranjera (apreciación), el prestatario amortizará más cantidad de préstamo con la misma cantidad de euros, así, el importe pendiente de amortizar se reducirá considerablemente.
Esto hace que estos productos financieros sean considerados de mayor riesgo, por tanto, los usuarios deben ser debidamente informados de los riesgos que implica este tipo de préstamo hipotecario.
¿La hipoteca multidivisa es ilegal?
No, es completamente legal, siempre y cuando haya un transparencia cristalina en la información de los riesgos que conlleva.
De hecho, una persona con profundo conocimiento del mercado de divisas puede aprovechar el tipo de cambio para pagar menos dinero del que ha recibido, ya que podría disminuir el importe del préstamo hipotecario.
Además, este tipo de hipotecas suelen ser flexibles, y está permitido cambiar la divisa de referencia del préstamo, previo pago de una comisión claro está.
Lo que ocurre es que pocas personas tienen ese nivel de conocimientos sobre cómo fluctúa el precio de las moneda.
Tampoco saben que estos préstamos son altamente variables, porque puede (y suele) cambiar tanto la cuota como el importe pendiente de amortizar.
Esto último supuso un verdadero problema a muchas familias que adquirieron este tipo de préstamo hipotecario, con total desconocimiento. Pensaban que la mecánica era exactamente igual que las demás hipotecas. Pides un dinero, y devuelves esa cantidad más unos intereses.
Pero no, el importe del capital pendiente puede aumentar si las condiciones son desfavorables para la moneda del país.
Esto causó graves perjuicios a los consumidores.
También agravó la situación el hecho de que el euríbor empezó a bajar muchísimo, abaratando las hipotecas convencionales. En cambio, las hipotecas multidivisa no lo hicieron, porque el índice de referencia aplicable es el LIBOR.
La entidad está obligada de informar bien a los consumidores
Por todo lo expuesto, queda clara la complejidad de las hipotecas multidivisa. Por eso se exige a las entidades bancarias que sean muy claras con la información que dan a sus clientes.
En concreto:
- La entidad debe dejar muy claro cómo afecta el cambio de divisa en la cuota y en el importe pendiente del préstamo hipotecario.
- Debe exponer diferentes escenarios para que el cliente visualice los riesgos que conlleva este tipo de financiación.
Por este motivo, la Ley del Mercado de Valores obliga a las entidades bancarias que ofrecen este tipo de productos a informar escrupulosamente, para que la persona tome la decisión de manera consciente y responsable.
¿Cómo se puede reclamar la hipoteca multidivisa?
Ya hay multitud de sentencias que han dictaminado la nulidad parcial o total de una hipoteca multidivisa.
Por ejemplo, la del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) del 20/09/2017, donde queda reflejada la obligatoriedad de informar claramente al consumidor de los riesgos, de manera precisa e inteligible.
También la reciente sentencia del Tribunal Supremo Nº 975/2021, que declaró la nulidad del préstamo hipotecario.
La realidad es que no hay un número muy elevado de reclamaciones, sin embargo, la cantidad de personas afectadas sí es relevante.
Lo que no saben los afectados es que pueden presentar una reclamación sin someterse a plazos de prescripción. De hecho, pueden reclamarse hipotecas ya amortizadas al 100%.
¿Qué requisitos se necesitan para reclamar una hipoteca multidivisa?
El principal requisito es que la persona que contratara la hipoteca no fuera conocedora de las características y riesgos de estos préstamos. Por ejemplo, que no supiera que la deuda podía incrementar con el paso del tiempo, si el cambio de moneda era desfavorable.
Vamos, que podía ocurrir que tuviera que pagar más capital del que le habían prestado.
O que las cuotas no dependían solo del tipo de interés (LIBOR), como ocurre en las hipotecas que usan como índice de referencia el Euríbor, sino que el coste depende del tipo de cambio de las divisas, muy fluctuante e incierto.
Por eso hay tantos afectados, porque la mayoría de personas no poseen un perfil cualificado que domine estos conceptos complejos.
En definitiva, si el banco omitió parte de la información, de forma que al cliente no le quedó clarísimo cómo era la mecánica de este tipo de financiación, puede reclamarse con una alta probabilidad de éxito.
Ojo, es el banco el que tiene que demostrar que cumplió con su obligación e informó de manera adecuada a los afectados en la contratación.
Efectos de la reclamación de hipotecas multidivisa
El caso es que, en aquellos casos donde hubo falta de transparencia, la jurisprudencia considera que las hipotecas multidivisa son parcialmente nulas, y determina que hay que eliminar las cláusulas relativas a las divisas.
¿Qué se hace entonces? Se vuelve a calcular el importe del préstamo e intereses, tomando como referencia la moneda del euro y el índice Euríbor.
En función del resultado, el banco deberá devolver todo el dinero pagado de más por parte del consumidor. Independientemente de si el préstamo está amortizado con totalidad o no.
Si este es tu caso, te conviene contratar a un abogado especialista para iniciar tus reclamaciones.