En cualquier comunidad de propietarios surgen problemas de convivencia que dificultan el buen funcionamiento de esta, generando conflictos indeseados.
Independientemente de que la comunidad la gestione un administrador de fincas, hay situaciones conflictivas en las que cuesta ponerse de acuerdo, y pueden tornarse en problemas complejos de resolver.
A ningún propietario le agrada este tipo de contratiempos típicos, y decimos típicos porque suelen repetirse en muchas comunidades de vecinos.
A pesar de que la comunidad de propietarios se rige por unos estatutos, muchos vecinos no los conocen o no están dispuestos a cumplirlos.
¿Qué hacer en esos casos?
Por desgracia, en muchas ocasiones no basta con acudir al presidente de la comunidad para comentarle lo sucedido, sino que hay que recurrir a la ayuda de un profesional o un abogado inmobiliario que esté habituado a resolver este tipo de situaciones.
Veamos cuáles son los problemas más habituales en las comunidades de propietarios.
#1. Morosidad en los gastos de comunidad
Sin duda, la morosidad es uno de los problemas más comunes. Muchísimas comunidades tienen vecinos morosos.
Un vecino moroso es aquel que no paga regularmente los recibos de los gastos comunes pactados en los estatutos de la comunidad o las derramas acordadas en la junta de propietarios.
Es importante destacar que, para que la comunidad funcione adecuadamente, es esencial que las cuentas estén saneadas y bien gestionadas.
¿Cómo proceder en casos de morosidad?
Lo primero es enviar un aviso amistoso al vecino deudor. Si, después de unos días, no ha causado el efecto deseado, habrá que dar un paso más allá y notificarlo mediante un burofax para iniciar un proceso monitorio.
Esto es una vía de reclamación civil a la que se recurre para exigir el pago de deudas dinerarias de forma rápida y sencilla.
Aunque es el camino más costoso, a veces, es inevitable recurrir a la vía judicial para reclamar la deuda de un vecino moroso.
#2. Ruidos molestos
El segundo problema más recurrente de convivencia en las comunidades de propietarios son los ruidos molestos.
Y es un problema habitual porque muchas personas descuidan el civismo y la educación, generando conflictos vecinales.
Por ejemplo, se hacen fiestas a altas horas de la madrugada, se tienen hábitos ruidosos como poner la música a todo volumen en horas de descanso, se mueven muebles o camas bruscamente de forma recurrente, se camina con tacones por toda la casa, etc.
Lo grave es que este tipo de molestias, si son frecuentes, pueden acabar afectando a la salud.
¿Qué solución tienen los ruidos de vecinos?
Lo recomendable es apelar al diálogo, es decir, exponer el problema al vecino ruidoso y encontrar una solución que contente a todas las partes.
Por desgracia, no siempre funciona.
Es ese caso, se puede convocar una Junta de Propietarios y, mediante el voto, adoptar medidas legales contra las personas que no están respetando las normas de convivencia indicadas, tal y como expresa el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) relativo a actividades molestas.
#3. Uso indebido de zonas comunes
En aquellas comunidades de propietarios en las que hay muchas zonas compartidas, como jardines, piscina, espacios deportivos, etc., es habitual que surjan conflictos.
Aunque también tienen estos problemas las comunidades de propietarios que simplemente comparten un cuarto bajo la escalera.
Esto ocurre poque hay vecinos que hacen un uso indebido de las zonas comunes.
¿Cómo solucionar los problemas de elementos comunes?
La solución más sencilla para por la aprobación, por mayoría simple, de qué es lo que está autorizado, y lo que no, en cada uno de los espacios compartidos.
Por ejemplo, si está permitido guardar bicicletas en el cuarto de los contadores, o si se pueden dar clases particulares de natación en la piscina comunitaria.
Alquiler de un espacio común
Es bastante habitual que algún vecino se tome la licencia de alquilar un espacio compartido por la comunidad de propietarios, incurriendo en una falta.
Es el presidente de la comunidad el que debe indicar al vecino que no está autorizado a alquilar un espacio que es propiedad de la comunidad.
Mascotas
Los animales domésticos son otra fuente de conflicto, ya que, ciertos vecinos, no limpian la suciedad que sus mascotas dejan en zonas comunes.
Evidentemente, esto es motivo de sanción y podría incurrir en el pago de multas por falta de higiene.
#4. Mantenimiento
Todas las fincas se van deteriorando con el tiempo, por tanto, hay que llevar a cabo un mantenimiento continuado para evitar posibles daños y averías más serias, que podrían afectar incluso a la estructura y seguridad del edificio, provocando un grave perjuicio para la comunidad de propietarios.
Sin embargo, hay vecinos que no son proclives a invertir en mantenimiento, aunque esté reflejado en la normativa vigente y sea de obligado cumplimiento.
¿Qué hacer con los problemas vecinales relativos al mantenimiento?
La solución pasa por contratar los servicios de una empresa de mantenimiento, que se encargue de realizar revisiones periódicas para cumplir con las inspecciones establecidas.
Además, que se encargue de reparar las averías urgentes, como las roturas de bajantes, fugas de agua, fallos del ascensor o problemas con el suministro eléctrico.
Lo habitual es que el administrador de fincas sea el encargado de gestionar cualquier problema de mantenimiento, pero, hay comunidades que no disponen de esta figura, y esa responsabilidad recae sobre el presidente.
#5. Derramas extraordinarias
Como hemos indicado al inicio, es bastante habitual que haya vecinos morosos que no están al día en los pagos de las cuotas fijas, relativas a los gastos comunes. Por tanto, la situación se complica cuando sale el tema de las derramas o gastos de obras extraordinarias.
En la comunidad de vecinos suele haber diferencias de opinión respecto a la necesidad de llevar a cabo ciertas mejoras, sean más o menos necesarias.
Esto ocurre con más frecuencia en edificios antiguos, que precisan reformas o actualizaciones con más urgencia. Sin embargo, las fincas nuevas no están exentas de problemas de este tipo.
Las reformas o mejoras más habituales son la instalación del ascensor, obras de accesibilidad, mejorar el sistema de iluminación o las ventanas y puertas comunes.
No obstante, si no hay acuerdo, lo mejor es recurrir al artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, que repasa los distintos aspectos relativos a las diferentes obras necesarias en las comunidades de propietarios.
¿Qué hacer cuando el diálogo entre vecinos no funciona?
Cuando se ha intentado resolver el conflicto mediante el diálogo, pero no ha funcionado, hay que recurrir a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que se encarga de regular las Comunidades de Propietarios.
En general, esta ley ayuda a resolver cualquier tipo de problema cuando el diálogo no funciona.
A pesar del respaldo de la ley, no es tarea sencilla hacer un requerimiento de pago, exigir la aprobación de una derrama para unas obras, o iniciar un proceso judicial por un ruido molesto.
Por este motivo, nuestra recomendación es recurrir al servicio de un abogado especialista en comunidad de vecinos, experto en temas legales y técnicos de la comunidad.
De este modo, se reducen las preocupaciones y los disgustos que generan este tipo de situaciones incómodas.
Si es tu caso, escríbenos sin compromiso, estaremos encantados de escuchar tu situación.