Aunque cada vez menos, todavía se compran inmuebles que no están inscritos en el Registro de la Propiedad, esto quiere decir que carecen del documento legal que corrobora y avala la titularidad de estos.

¿Es legal comprar una vivienda sin escritura? Sí, es completamente legal, aunque no recomendable.

¿Te genera confianza que la parte vendedora no pueda acreditar la titularidad de la vivienda? ¿Y si resulta que una vez la has pagado aparece un tercero reclamando que la casa es suya?

Comprar una propiedad sin registrar puede traer complicaciones.

Hoy en día, no resulta muy fiable comprar un inmueble a una persona que no tiene la escritura.

Pero tranqui, en este artículo te damos las claves que necesitas saber sobre la compraventa de propiedades sin escriturar.

¿Se puede vender una casa sin registrar?

Legal y fiscalmente sí, es posible vender una vivienda que no está inscrita en el Registro de la Propiedad. Es decir, no es ilegal ni está tipificado como delito en el Código Penal.

Otra cosa bien distinta es que la parte compradora esté dispuesta a hacerlo, ya que es probable que no quiera asumir los inconvenientes y riesgos que implica, puesto que no contará con seguridad jurídica.

Esto quiere decir que, al no estar registrada la vivienda, no hay un documento con validez jurídica que acredite quién es el propietario, por tanto, el comprador carece de derechos y garantías legales sobre el bien inmueble.

Consecuencias de comprar una vivienda sin escrituras

Tal y como hemos indicado en el punto anterior, se puede vender una casa sin registrar, es completamente legal, por tanto, es posible llevar a cabo una operación de compraventa de un inmueble sin escritura pública.

Sin embargo, la compra de una vivienda cuya titularidad no está avalada podría presentar algunos inconvenientes. Veamos los más significativos.

Complica el proceso de transmisión del inmueble

Al no disponer de escrituras (no está inscrita la vivienda en el registro), el potencial comprador de la casa debe asegurarse de la autenticidad y legalidad de los documentos aportados por la parte vendedora, para acreditar su titularidad.

De lo contrario, en un futuro podrían surgir sorpresas desagradables.

¿Cuál es el problema? Que validar esa documentación ralentiza y dificulta el proceso de transmisión y, en cualquier caso, será complicado verificar la ausencia de cargas si la vivienda no está inscrita, por lo que el comprador debe estar dispuesto a asumir ese riesgo.

Mayor coste a la hora de inscribir la propiedad en el registro

Los trámites para solicitar las escrituras de los inmuebles en el Registro de la Propiedad tienen costes de inscripción.

Por tanto, una vez comprada, si el nuevo propietario se plantea inscribirla en el Registro de la Propiedad para «legalizar» el inmueble, tendrá que hacer frente al pago de la Notaría y del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) por segunda vez.

Sí, el coste se duplica, y hay que volver a pagar lo mismo que se pagó cuando se hizo la operación de compraventa de la vivienda que no constaba en el registro.

Falta de cobertura jurídica

Por otro lado, los bienes inmuebles que no están registrados carecen de un documento legal que informe de su situación actual.

La función principal del Registro de la Propiedad es dar fe pública registral, es decir, que ofrece una garantía que proporciona seguridad jurídica a los derechos inscritos.

Por tanto, se desconoce la información relevante de las viviendas no registradas. Por ejemplo, si están en proceso de embargo, gravadas por una hipoteca, o si cuentan con otro tipo de cargas como el usufructo.

Además, no es posible verificar la titularidad de las viviendas.

Esto implica una serie de riesgos para el nuevo propietario, ya que no tendrá cobertura jurídica ante cualquier reclamación posterior.

No se concederá un préstamo hipotecario

El artículo 1.875 del Código Civil expresa que, para que una hipoteca quede válidamente constituida, su escritura ha de ser inscrita en el Registro de la Propiedad.

Esto quiere decir que, si el inmueble que se pretende hipotecar no está inscrito, no se podrá constituir la hipoteca sobre el mismo.

Esto ocurre poque el derecho real de hipoteca ha de otorgarlo el propietario de la vivienda, al no estar registrada la propiedad, no es posible saber quién tiene ese derecho.

Desconocimiento de las cargas sobre la vivienda

Los datos inscritos en el Registro de la Propiedad permiten comprobar si el inmueble está libre de cargas y gravámenes, por ejemplo, si está gravado por una hipoteca, si tiene una anotación de embargo u otro tipo de cargas, como servidumbres o usufructos.

Si la vivienda no está registrada, el comprador no puede saber si hay cargas inscritas y no puede obligar al vendedor a que las cancele antes de la compraventa, para transmitir la propiedad libre de cargas.

Costes adicionales

Lo habitual es que las viviendas que se venden sin escrituras tengan un valor inferior a la media en una determinada zona. Esto ocurre por la incertidumbre que genera esa falta de inscripción.

Sin embargo, es probable que, lo que a priori parece económico, resulte todo lo contrario, puesto que hay un coste que no se ve.

Por ejemplo, el pago de los trámites del notario cuando se quiera registrar o el impuesto de transmisiones patrimoniales. Incluso los gastos de un procedimiento judicial posterior.

¿Es conveniente comprar una vivienda que no está registrada?

Por todo lo indicado anteriormente, comprar una vivienda sin registrar no es lo más recomendable.

En cualquier caso, lo conveniente es averiguar el motivo por el que no está inscrita, algo que debe aclararse antes de comprar una propiedad.

Uno de los motivos más habituales es que la casa no obtuvo el permiso de construcción. Aunque sí que existe la escritura del terreno, la vivienda carece de ella.

En este caso, ¿qué hacer para legalizar la situación?

  • Verificar que la escritura del terreno existe.
  • Solicitar la nota simple en el Registro de la Propiedad y revisar los datos más relevantes (titularidad, superficie, separación de lindes, etc.).
  • Comprobar que la vivienda es habitable según los criterios vigentes, ya que si no cumple los requisitos será necesario hacer obra.
  • Averiguar en qué organismo público debe legalizarse la situación.

Pasos para inscribir una propiedad en el Registro

Si eres propietario de un inmueble que no tiene escritura debes seguir una serie de pasos para la inscripción de la vivienda:

  1. Acudir a la notaría para realizar un segundo contrato de compraventa, y pagar nuevamente por el servicio.
  2. Pagar otra vez el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
  3. Elevar el contrato a Escritura Pública.
  4. Iniciar un Expediente de Dominio en el juzgado donde se ubica la vivienda.
  5. Una vez se hecho esto, puede inscribirse el inmueble en el Registro de la Propiedad.

¿Pueden reclamar la propiedad después de registrarla?

Sí, la ley establece un plazo de dos años para que un tercero pueda reclamar la propiedad de la casa. El Expediente de Dominio será público durante este tiempo.

En caso de que aparezca una persona que reclama la propiedad debe corroborar que la vivienda es suya con algún documento legal, por ejemplo, un contrato de compraventa o un testamento.

¿Qué pasaría entonces?

Pues depende de lo que determine el juez. Si considera que el vendedor no estaba en disposición de vender la casa tendrá que asumir el desembolso de una cantidad de dinero considerable.

Por un lado, tiene que devolver al comprador el importe que pagó por ella y todos los gastos ocasionados en la operación de compraventa. Además de una indemnización por daños y perjuicios. También tendrá que asumir el total de las costas judiciales.

Conclusión: valora las posibles consecuencias antes de comprar una casa sin escritura

En definitiva, vender una casa sin escrituras (que no está inscrita en el registro) es posible, aunque conviene valorar las posibles consecuencias que puede acarrar una operación de este tipo. Tanto a nivel administrativo como económico.

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