Es posible que te encuentres en una situación complicada si, habiendo entregado una cantidad de dinero en concepto de paga y señal en la compraventa de un inmueble, ahora quieras echarte atrás y recuperar el dinero que diste.

Si este fuera tu caso, te interesa leer lo que viene a continuación, porque vamos a explicar con todo tipo de detalle qué opciones tienes, arreglo ley.

¿Qué es la paga y señal en una compraventa?

Empecemos aclarando los conceptos más básicos.

Una compraventa es la adquisición de un producto o servicio por una cantidad de dinero predeterminada. Quienes venden un producto o servicio deben entregarle al cliente un presupuesto, si así lo desean. Este tendrá que reflejar todo lo pedido por él y el precio final de su posible compra.

Aunque el tipo de contrato dependerá de diferentes factores, hay ciertos elementos que deben estar sí o sí dentro del mismo. Entre ellos, están: las condiciones de compraventa, plazos, comunicaciones e incumplimientos.

Además, si el producto no se entrega en ese momento, el cliente deberá dejar una paga y señal.

En el caso de una compraventa tan grande como la de un inmueble, la paga y señal es el elemento que concreta la reserva de la casa.

Se denomina paga y señal al pago por anticipado de una cantidad de dinero por la compra de una casa o departamento. Entonces, una vez concretada la reserva, puedes estar casi seguro de que la vivienda será tuya, y el comprador de que la casa se venderá.

Hasta ahora, hemos hablado del contrato entre las partes y de la paga y señal, que es habitual en las compraventas de gran importe. Además de estos dos elementos, la ley española sugiere la realización de un Contrato de Arras.

Esto refuerza la seguridad en el proceso de compraventa, para prever cualquier posibilidad de tener un inconveniente entre las partes. En el próximo apartado, te contaremos de qué tratan estos documentos que facilitan la resolución ante cualquier inconveniente durante la compraventa.

¿Qué es un contrato de arras?

Como te adelantamos en el apartado anterior, para que la compraventa de un inmueble llegue a buen puerto, es necesario hacer un contrato de arras. Este es el paso que antecede a la obtención de una compraventa.

El contrato de arras es un documento que está amparado por el código civil y que garantiza la seguridad jurídica en caso de que surja algún inconveniente durante la adquisición.

En este sentido, merece la pena destacar que hay diferentes tipos de contrato de arras, y que todas las partes que integran la compraventa deben acordar el tipo de documento que escogen.

En concreto, existen tres tipos de contratos de arras: los penitenciarios, los penales y los confirmatorios. Más adelante te contaremos sobre cada uno.

En cada contrato de arras debe estar especificado qué tipo de documento es. En caso contrario, llegado el inconveniente, si no está claramente indicado qué formato es el escogido, se asumirá que es de tipo confirmatorio.

En cualquier caso, para redactar este tipo de documentos, es recomendable contratar un abogado especialista en este tipo de asesoramiento legal.

¿Qué implicaciones tiene la firma de un contrato de arras?

La firma de un contrato de arras implica que el vendedor debe dejar de mostrar el inmueble a otros posibles compradores, ya que este pasa a estar reservado para quien hizo la paga y señal.

Además, el importe entregado como paga y señal del inmueble debe descontarse del precio final.

¿Puedo recuperar la reserva si me echo atrás en la compra de una vivienda?

Hace algunos años, la única forma de revisar si procedía la devolución de la paga y señal era revisando lo que decía el contrato de arras, y dependía del tipo que fuera.

Por ejemplo, en las penitenciales y en las penales, el comprador pierde la señal. Mientras que, en las confirmatorias, se puede recuperar.

No obstante, fruto de la crisis generada por la pandemia del coronavirus, el gobierno español ha tomado ciertas medidas extraordinarias que facilitan la devolución de la reserva de una vivienda si una persona, actuando de buena fe, es afectada por dicha crisis.

Lo primero que la persona debe tener en cuenta a la hora de desistir de un contrato por una crisis es lo pautado en el contrato.

En este sentido, algunos contemplan la posibilidad de devolución de la señal si el comprador no obtuviera la financiación bancaria. En estos casos, es necesario que el comprador entregue un certificado de la entidad bancaria para corroborar su situación.

Por otro lado, si en el contrato está contemplada la cláusula “rebus sic stantibus”, el comprador debe justificar que la pandemia lo ha afectado hasta el punto de no poder sustentar este gasto, y es el tribunal el que decide si tiene razón.

Por último, también puede contemplar la recuperación por daños y perjuicios, que se trata de un incumplimiento por parte del vendedor.

Ante esta última problemática, que tiene que ver más con el vendedor que con una mala fe del comprador, la solución es el arbitraje notarial, que debe estar adjunto a la firma del contrato de arras.

Qué penalizaciones se aplican por incumplir un contrato de arras

Ya mencionamos que las penalizaciones del contrato de arras dependen del tipo de documento que hayan firmado las partes. Dado que, no es la misma penalización para quienes firmaron un contrato confirmatorio que uno penal o penitenciario. Cada uno tiene una forma diferente de penalizar a la parte que no cumplió con su parte del trato.

A continuación, te explicamos, de forma clara, cada una de las soluciones que tienen las arras.

En las arras penitenciales, la señal de reserva funcionará como indemnización de la parte afectada. Si quien busca rescindir el contrato es el comprador, el vendedor se quedará con la paga y señal. Por el contrario, si quien acaba con el negocio es el cliente, devolverá la señal duplicada.

Por otro lado, en las arras confirmatorias, si existe un arrepentimiento de la compra o venta, la parte afectada puede exigir que se cumpla el contrato o una indemnización por daños y perjuicios. Aquí tiene que intervenir un juez, el cual decidirá cómo se resuelve el caso.

Por último, las arras penales: estas arras son una combinación entre las penitenciales y las confirmatorias. Aquí, las señales se toman como una indemnización, pero también pueden tener otras penas. La parte afectada puede decidir acudir a la vía legal, pero en ningún momento se puede rescindir el contrato.

Cómo puedes reclamar ante el incumplimiento de un contrato de arras

Si has comprado un inmueble y tienes problemas con la otra parte, aunque firmaras el contrato de arras, puedes solucionarlo. En este sentido, hay dos formas de reclamar el incumplimiento del contrato.

La primera es acudir a la vía extrajudicial, por ejemplo, asistir a la inmobiliaria o enviarle un burofax al comprador o vendedor. El último paso será el acto de conciliación, en donde se exige el cumplimiento del contrato.

La segunda vía es la judicial, aquí el afectado debe presentar una demanda en el juzgado correspondiente y esperar a la resolución del juez. Asimismo, en un debate judicial es necesario demostrar las acusaciones. A continuación, te comentaremos cómo debes hacerlo.

Cómo puedes demostrar que el comprador incumplió con el contrato de arras

Una de las partes que se tratan en el contrato de arras es la de los efectos del incumplimiento y penalización del contrato. Así, por ejemplo, el contrato debe estipular una fecha de entrega del inmueble y qué sucede si no se cumple con dicho plazo.

Ante un incumplimiento del contrato de arras, y dependiendo el tipo de documento, hay diferentes formas de demostración.

En los contratos de arras penitenciales, por ejemplo, no es necesario que se demuestre nada, ya que la única sanción es que no se devuelve la paga y señal.

Sin embargo, si el contrato de arras está pautado por confirmatorias o penales, la víctima debe entregar pruebas del incumplimiento. Entre ellas, se aceptan mensajes, emails y burofax. Al final, el juez debe decidir cuál es la sanción.

Sea cual sea tu caso, como expertos en asesoramiento legal, estaremos encantados de ayudarte a resolver cualquier duda, ya que cada situación tiene sus particularidades.

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